ゴミ屋敷を高く売却する3つの方法と費用や手順を解説｜買取する方法も

「ゴミ屋敷を手放したいけれど、売却できるの？」
「もし、ゴミ屋敷が売るとしたら、費用はどのくらい必要になる？」

このように不安を抱えている人は多いでしょう。

結論から言えば、ゴミ屋敷の売却は可能です。ただし、ゴミの処分やリフォームが欠かせない場合もあり、一般的な住宅とは売却の手順が異なるので注意しましょう。

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ゴミ屋敷の売却価格の相場

ゴミ屋敷を売却する際に多くの方が最初に気になるのが「いくらで売れるか」です。売却方法によって価格は大きく変わります。あらかじめ相場を把握しておくことで、どの方法を選択するかの判断材料になります。

売却方法	売却価格の目安	特徴・備考
仲介（ゴミ撤去＋リフォーム後）	市場価格の90〜100{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}	最も高値になる可能性があるが、ゴミ撤去費用・リフォーム費用・時間がかかる
仲介（ゴミ撤去のみ）	市場価格の80〜90{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}	リフォームなしのため内覧印象が低くなる場合もある。清掃に費用と時間が必要
仲介（更地にして売却）	市場価格の60〜80{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}	土地の利用用途が広がり買い手はつきやすい。固定資産税の増額リスクあり
買取業者（現状渡し）	市場価格の50〜70{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}	スピードと手間のなさが最大のメリット。数週間〜1か月程度で現金化が可能

複数の買取業者に査定を依頼し、最低3社から見積もりを取ることを強くおすすめします。

ゴミ屋敷の状態で売却するなら買取業者を検討

ゴミ屋敷の状態で売却する場合、買取業者を検討するのが賢明です。通常、ゴミ屋敷は足の踏み場がなく、悪臭や害虫の発生が懸念されるため、内見が難しく、仲介による売却は不向きといえます。一般の買い手に対して売却が難しいゴミ屋敷は、直接買取業者に売却しましょう。

不動産の仲介と買取業者の違いを一覧にまとめました。

項目	仲介	買取
買主	一般の個人	不動産会社
売却期間	1か月程度	数か月から半年以上
売却価格	市場価格に近い価格	仲介で売却した場合より低い
契約不適合責任	一定期間負う	免責

※契約不適合責任とは、不動産を売買した後に一定期間内に、物件に重大な瑕疵（かし）が見つかった場合に、売主が買主に対して補償しなければならない法的責任

買取業者にゴミ屋敷を売却する利点として、以下が挙げられます。

• ゴミの処分費用を節約できる
• ゴミ屋敷の状態であっても、そのまま引き渡しが可能
• 清掃や片付けの手間を省ける
• 仲介業者のように買い手を探す期間がない
• 専門の買取業者への売却の場合、契約不適合責任が免責になる

総じて、ゴミ屋敷の売却を考える際には、迅速かつ手間をかけずに売却したい場合は買取業者を選ぶのが良いでしょう。買取業者を利用することで、提示した買取価格に納得さえすれば、ゴミ屋敷の状態でもスムーズに売却が実現します。

ゴミ屋敷を売却する際の重要な法的注意：告知義務について

■買取業者への売却が告知義務の面でも有利な理由

専門の買取業者（不動産会社による直接買取）の場合、業者はゴミ屋敷の状態を把握したうえで買い取ります。そのため、売主が「契約不適合責任」を負う必要がなくなるのが一般的です。これは仲介で一般の買主に売却する場合と比べた大きな安心材料です。

ただし、買取業者によっては契約不適合責任の免責が契約書に明記されていないケースもあります。契約前に必ず確認しましょう。

ゴミ屋敷を高く売却する3つの方法

ゴミ屋敷を売却する際、できるだけ高値で売りたいと考えるのは当然です。適切な方法を選べれば、ゴミ屋敷でも資産価値を最大限に引き出すことができるでしょう。

ここでは、ゴミ屋敷を高く売却するための3つの方法を解説します。

1.ゴミを撤去してから売却する

ゴミを撤去してから売却すると、ゴミ屋敷の資産価値をある程度回復できます。

ゴミの撤去は自分でできないわけではありませんが、専門業者へ依頼するのが良いかもしれません。ゴミ屋敷になるほどのゴミの量は、自力で処分するのは難易度が高めです。

ゴミ撤去後はハウスクリーニングも行うと、内覧時の印象が大幅に改善します。物件に残る悪臭や汚れを専門業者が除去することで、売却価格にプラスの影響を与えます。ハウスクリーニングの費用目安は次の「費用相場」を参照してください。

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2.解体して更地で売却する

戸建てであれば、解体して更地で売却する方法も選択肢のひとつです。これにより早期に売却できる可能性が高まります。買い手にとって更地の方が使い勝手が良いため、売却がスムーズに進むことが期待されるのです。

ただし、更地にすると住宅用地の特例が適用外となり、売れないままだと翌年以降は固定資産税が増額する可能性があります。

主な特例の軽減措置

更地にした場合、最大で6倍の固定資産税になる計算です。ただし、支払額の急激な上昇を抑えるために負担調整措置があり、評価額が70％となります。それでもゴミ屋敷が建っているときの約4倍の固定資産税を払わなければなりません。

再建築不可物件の場合は解体しない

再建築不可物件とは、現在の建築基準法に適合しないため、新たに建物を建てることができない土地や物件のことです。こうした土地は、ゴミ屋敷を解体しても新しい建物を建てられず、解体費用だけがかかってしまいます。そのため、現状のまま売却する方が経済的です。

買い手がリノベーションや用途変更を検討することもあるので、物件の価値を最大限に引き出すためには、解体せずに売る方が得策です。

3.リフォームしてから売却する

ゴミ屋敷のゴミを処分しただけでは、悪臭や家の損傷が残るため、リフォームが欠かせません。ゴミ屋敷をリフォームして売却する場合は、内覧客の印象が良くなり、より高値で売却できる可能性が高まります。

戸建ては更地の選択肢もありますが、マンションの場合はリフォームしてから売却するしか方法はありません。フルリフォームは費用が高額になるため、予算内に収まるよう修繕しない箇所も検討が必要です。ゴミ屋敷をリフォームと解体で迷う場合は、不動産会社に相談してから判断すると良いでしょう。

4.古家付き土地として売却する

建物を解体せず、ゴミ屋敷の建物が残ったまま「古家付き土地」として売り出す方法もあります。更地にするための解体費用（数十〜数百万円）がかからない点が最大のメリットです。

特に再建築不可物件や、解体費用が捻出できない場合に有効な方法です。不動産会社に相談のうえ判断してください。

どの売却方法を選ぶべきか？状況別の判断ガイド

ゴミ屋敷の売却方法は複数あり、それぞれコストや時間、売却価格が異なります。以下の目安を参考にご自身の状況に最適な方法を選んでください。

状況	おすすめの方法	理由
費用をかけずにすぐ手放したい	買取業者にそのまま依頼	ゴミ残存のまま売却可能。数週間〜1か月で現金化できる
費用はあるが時間はかけたくない	ゴミ撤去＋ハウスクリーニング後に仲介	仲介では内覧が必要。清掃で印象改善し買い手を増やす
建物の損傷が激しく内覧できない状態	解体して更地または古家付き土地	建物の状態よりも土地として売り出す方が需要を見込みやすい
マンションで解体できない	ゴミ撤去＋クリーニング後に仲介	マンションは更地化が不可能。仲介で通常売却に近づける
できるだけ高く売りたい（時間をかけてよい）	ゴミ撤去＋クリーニング＋最低限リフォームで仲介	市場価格に最も近い価格での売却が期待できる
解体費用が捻出できない	古家付き土地として売却	解体コストゼロで手放せる。買主負担での解体を前提に価格調整

相続したゴミ屋敷を売却する場合の注意点

「親が亡くなり、実家がゴミ屋敷になっていた」「相続したが遠方で管理できない」というケースは非常に多くあります。相続したゴミ屋敷を売却する際には、以下の点に注意が必要です。

• 相続放棄しても管理責任は残る場合がある
  相続放棄をしても、物件の管理責任が完全になくなるわけではありません。特に、相続人全員が放棄した場合でも、相続財産清算人が選任されるまでの間、一定の管理義務が残ることがあります。万が一、放置が原因で火災などが発生した場合、損害賠償を請求される可能性があります。
• 相続したゴミ屋敷は相続税の申告前でも売却可能
  相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）前でも、ゴミ屋敷を売却することは可能です。ただし、売却収入が相続財産として相続税計算の対象となるため、申告額に影響します。税理士へのご相談をおすすめします。
• 共同相続人がいる場合は全員の同意が必要
  複数の相続人がいる場合（例：兄弟姉妹で実家を共同相続）、売却には相続人全員の同意が必要です。一人でも反対すると売却手続きが進まないため、早期に相続人間での話し合いを行いましょう。
• 「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる場合も
  相続した住宅（空き家）を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例）。国税庁のウェブサイトまたは税理士にご確認ください。

ゴミ屋敷の売却にかかる費用相場

ここでは、ゴミ屋敷の売却にかかる費用相場を解説します。

ゴミの撤去費用

ゴミ屋敷を売却する際にまず考慮しなければならないのが、ゴミの撤去費用です。ゴミの量や種類、部屋の広さによって、作業にかかる人数や時間が変わってくるので、費用に開きが生じます。

ゴミ屋敷の状況にもよりますが、ゴミ屋敷清掃の専門業者に依頼した場合の費用相場は、以下を参考にしてください。

間取り	費用目安（税込）
1DK	50,050円～
2DK	114,400円～
2LDK	134,200円～
3DK	141,900円～
3LDK	184,800円～
4LDK以上	244,000円～

参照：ゴミ屋敷清掃の料金（姉妹サイト 「不用品回収相談所」より）

ゴミ屋敷で作業をしたくない、ゴミの撤去が面倒という人は、ゴミを処分してくれる業者への依頼を検討しましょう。

ハウスクリーニング費用

ゴミを撤去した後は、残留した悪臭・汚れ・カビなどを除去するためのハウスクリーニングが必要です。ゴミ撤去のみでは匂いや汚れが残ることが多く、仲介での売却を目指す場合はハウスクリーニングがほぼ必須になります。

間取り	費用目安（税込）
1R・1K	30,000〜60,000円程度
1LDK〜2LDK	60,000〜120,000円程度
3LDK以上	100,000〜200,000円程度

汚れや臭いの程度によっては特殊清掃が必要となり、30,000〜150,000円程度が追加でかかる場合もあります。複数業者に見積もりを依頼することをおすすめします。

リフォーム費用

リフォームの対象箇所や範囲によって費用は大きく異なります。例えば、内装のみの修繕で済む場合もあれば、外装も合わせて一新する必要がある場合もあります。また、床面積や使用する材料の種類によっても費用は変動します。

ゴミ屋敷のリフォームでは、シロアリ被害・床材腐食・壁紙の全面張替えが必要なケースが多く、一般的なリフォームより費用が高くなりがちです。費用が売却価格を上回るリスクもあるため、不動産会社と相談のうえ必要な箇所のみに絞ることが重要です。

解体費用

ゴミ屋敷の解体費用は、建物の構造や広さ、立地、残地物の量などによって異なります。また、都市部や交通の便が悪い場所では、解体にかかる費用も変わるのが一般的です。さらに、アスベストや有害物質が含まれている場合は、専門的な処理が必要となり、費用が増加するでしょう。

■構造別の解体費用目安

構造	坪単価の目安	30坪の場合の総額目安
木造	3〜5万円/坪	90〜150万円
鉄骨造	5〜7万円/坪	150〜210万円
RC（鉄筋コンクリート）造	6〜8万円/坪	180〜240万円

※アスベストが使用されている場合（1975年以前に建設された建物に多い）は、除去費用が別途100〜300万円程度かかる場合があります。解体業者に事前調査を依頼してください。

このように、解体費用はさまざまな要因によって決定されるため、具体的な見積もりを取ることが大切です。

売却する際に発生する費用

ゴミ屋敷を売却する際には、以下のような費用も発生します。

項目	概要	費用の目安
登記費用	売却手続きの一環として、所有権移転登記にかかる費用	1万5000円～2万円程度
印紙税	売買契約書に貼付する印紙にかかる税金	1万円～6万円
仲介手数料	不動産仲介業者に支払う手数料	売却価格の5{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}（税別）～ 売却価格の3{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}＋6万円（税別）
譲渡所得税	売却によって得た利益に対してかかる税金	税率39.63％～20.315％

■相続した空き家の特別控除（3,000万円控除）について

相続した空き家を一定要件のもとで売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が適用される場合があります。詳細は国税庁のウェブサイトまたは税理士にご確認ください。

ゴミ屋敷を売却するには、まず「どこから・どう片付けるか」を決めておきましょう。以下の記事では、片付けの進め方、業者に頼むタイミング、費用や作業期間の目安などを解説しています。

ゴミ屋敷を高く売却する手順4つ

ゴミ屋敷は以下の4つの手順で売却します。スムーズに売却するためにも、どのような過程を経て売買契約・引渡しまで至るのかを確認しておきましょう。

1.不動産会社に相談

ゴミ屋敷を売却する際には、まず不動産会社に相談しましょう。不動産の売却には専門知識が不可欠であり、適切なアドバイスを受けることでスムーズな売却が可能です。

不動産会社は市場の動向や価格設定、売却方法などについての専門的な知識を持っているため、初めての売却でも安心して進められます。

2.ゴミ撤去・解体・リフォーム

不動産会社と相談して、ゴミ屋敷の状態を改善するためのゴミ撤去や解体、リフォームの必要性を判断しましょう。

これらの作業を実行することで、物件の価値を高め、売却しやすくなります。不動産会社のアドバイスをもとに、どの程度のリフォームが必要かを決定し、このタイミングで実行します。

3.複数社に査定依頼

ゴミ屋敷を適正価格で売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。そうすることで、各社の査定結果を比較し、最も有利な条件で売却できます。

特に、ゴミ屋敷の取引実績が豊富な業者に依頼すれば、より正確な査定が期待でき、売却成功の可能性が高まるでしょう。

最低でも3社以上から査定を取ることを強くおすすめします。1社だけでは適正価格の判断ができず、買い叩かれるリスクがあります。

4.売買契約・引渡し

売買契約を締結する際には、契約書の内容をしっかりと確認してください。契約後は、決済や登記などの手続きを行い、物件を正式に引き渡します。

契約内容に疑問がある場合は、不動産会社や法律の専門家に相談することで、トラブルを未然に防げるでしょう。これにより、安心してゴミ屋敷を売却することができます。

契約書に「告知事項」が正しく記載されているか、「契約不適合責任の免責」条項が含まれているかを必ず確認してください。特に仲介での売却では、ゴミ屋敷だった経緯を正確に告知した内容が契約書に反映されているか確認が重要です。

ゴミ屋敷の売却に関するよくある質問

ここでは、ゴミ屋敷の売却に関するよくある質問に回答します。

Q.ゴミ屋敷の売却に必要な書類には何がありますか？

A.ゴミ屋敷を売却する際には、以下のような書類が必要となります。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）

• 固定資産税納税通知書

• 身分証明書

• 売買契約書

• 物件の図面や間取り図

• 過去のリフォーム履歴

詳細は不動産会社に確認しながら、必要な書類を揃えるとスムーズに進められます。

なお、買取業者への売却であれば、査定から引き渡しまで最短で数週間〜1か月程度で完了することが多く、急ぎで手放したい場合は買取業者が最適です。

Q.ゴミ屋敷の売却にはどのくらいの時間がかかりますか？

A.ゴミ屋敷の売却にかかる時間は、ゴミの撤去やリフォームの規模、地域の市場動向などによって異なります。

一般的には、ゴミの撤去に数日から数週間、リフォームに数週間から数か月かかる場合があります。その後、売却活動を開始し、買主が見つかるまでの期間も考慮すると、全体で半年程度を見込んでおくと良いでしょう。

Q.ゴミ屋敷のゴミ撤去にかかる費用を抑えるにはどうすればいいですか？

A.ゴミの撤去費用を安くするなら、できるかぎり事前に片付けておきましょう。

家庭ゴミとして無料で出せるものは、少しずつ処分しておくと全体の量を減らせます。地元のリサイクルセンターや自治体のゴミ収集サービスを活用するのも一つの方法です。

さらに、複数の業者に見積もりを依頼し、比較して最適なサービスを選ぶことで、費用の削減につながります。

Q.ゴミ屋敷をそのまま（ゴミを残したまま）売却できますか？

A.可能です。「訳あり物件専門の買取業者」に依頼すれば、ゴミが残ったままの状態で売却できます。この場合、ゴミ処理費用や清掃費用が買取価格から差し引かれるため、市場価格の50〜70{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}程度の価格になることが多いですが、手間と時間を大幅に節約できます。

なお、一般の不動産仲介では内見が難しく買い手がつきにくいため、ゴミがある状態での仲介売却はほぼ不可能です。

Q.ゴミ屋敷の買取価格の相場はどのくらいですか？

A.買取業者への売却では、一般的に市場価格（通常の仲介売却価格）の50〜70{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}程度が買取価格の相場です。ゴミの量や建物の損傷が激しい場合はさらに低くなることもあります。

必ず複数社（最低3社）から査定を取り、比較することをおすすめします。1社のみの査定では価格の妥当性を判断できません。

Q.相続したゴミ屋敷でも売却できますか？

A.売却できます。ただし、複数の相続人がいる場合は全員の合意が必要です。また、相続放棄を検討している場合は、遺品を処分・売却すると「相続を承認した（単純承認）」とみなされる可能性があるため、放棄前には不用品の処分を行わないよう注意してください。

さらに、相続した空き家を売却する際は「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。税理士に相談のうえ活用を検討してください。

Q.ゴミ屋敷を売却した場合、税金はかかりますか？

A.売却益（売却価格-取得費-売却費用）が生じた場合、譲渡所得税がかかります。税率は物件の所有期間によって異なります。所有期間5年超（長期譲渡）：20.315{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}、所有期間5年以下（短期譲渡）：39.63{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}。ただし、一定の要件を満たす場合は各種特別控除（3,000万円控除など）が適用できる場合があります。詳細は税理士または国税庁にご確認ください。

まとめ：ゴミ屋敷を売却する際は専門業者に依頼してゴミを撤去するのがおすすめ

ゴミ屋敷を売却する際には、専門業者に依頼してゴミを撤去することをおすすめします。専門業者であれば、短時間で完了する上に、清潔で安全な状態に戻すことが可能です。自力で行う場合、時間と労力がかかるだけでなく、不適切な処理が原因で問題が発生することも否めません。

プロの業者に任せることで、売却に向けた準備がスムーズに進み、物件の価値も向上します。適切な業者を選定し、安心して売却手続きを進めましょう。

最後に重要ポイントを整理します。

• 売却価格は方法によって市場価格の50〜100{8014376200ac914d35382f96676d5c63a4ff1106090022caab3b8b6f398999e9}の幅がある。急ぎ・手間なしなら買取、高値優先なら仲介を選択
• ゴミ屋敷だった事実の告知義務は売却後も消えない。告知漏れは契約不適合責任のリスクがある
• 買取業者への売却では契約不適合責任が免責になるケースが多く、法的リスクを最小化できる
• 相続したゴミ屋敷は全相続人の同意が必要。3,000万円特別控除の活用も検討する
• 解体・クリーニング等の費用が売却価格を上回ることがある。不動産会社と費用対効果を必ず確認する

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